张建军:长租房站上新风口 市场如何探索?

前海金融城邮报2019-02-11 10:08:38

“在一线城市买房现在对于年轻人来讲真的是一个终身想都不敢想的问题,即使是二线城市,目前的房价对于相当大一部分入职的年轻人来讲也是一件非常困难的事情,除了‘啃老’。长租房政策的推出,主要是为了解决或者是缓解城市房价过高,部分居民买房难的问题,从解决居住问题来看,租房也是很好的办法。” 佳兆业集团控股董事局副主席、执行董事张建军表示。



2018年,全国高校毕业生人数达到820万人,随着毕业季开始,内地租房市场也迎来旺季。国家正在推进的长租房是否能如预期成为内地房地产长效机制的重要组成部分,投入大、链条长、回报慢的痛点如何解决,需要哪些相关金融支持,备受行业人士关注。前海传媒了解到,近日,在深圳高等金融研究院举办的深高金大讲堂上,佳兆业集团控股董事局副主席、执行董事张建军博士围绕长租房和相关金融做了阐述。


长租房的探索


“目前深圳有80%的居民是租房住的,有完整的红本房、有自己产权房的大概是20%。在国际上,租房也是一个常态,其中欧美国家租房占人口比例最多的是德国。因为文化的不同,亚洲国家和地区自有住房的比例是比较高的。” 张建军说,政府、开发商、金融机构是支持长租房发展的重要因素,其中,金融机构扮演的角色,一方面是信贷支持,另一方面就是REITs或者是类REITs。


据了解,目前中国市场上长租房供给有分散式和集中式两种模式。分散式是由投资方整合零散房源,并对房屋进行装修管理,再对外招租;集中式则是投资方自行开发,或长期租赁整栋或集中连片的房源,并提供配套娱乐、社交场所等附加服务。


张建军提到,美国有一种形态是期租房,将它简化成“固定年期+固定月期”,主要是面对养老需求或“候鸟”需求,可以买几年中的某几个月的使用权,这是一个比较成熟的模式。“这个模式在广东海南这一带,在北方我觉得都可以用。我个人认为如果作为创新,可以用REITs这种模式跟‘固定年期+固定月期’的模式结合起来做。”


长租房主要在商业大都会来做,因为有大规模的流动人口,但其可持续性到底有多大? 张建军表示,观察房地产发展趋势,要看“五大主体、两大力量、两大指标、一个背景”。“五大主体”是政府、开发商、房地产中介、一手房买家、二手房买家。两大力量是“开发商跟中介是希望看涨,买房的希望不要涨”。“两大指标”,第一是货币供应量,第二是看人口。人口一定是往大城市走,哪个地方居民的存款多,哪个地方就上涨空间大。


长租房正在快速发展 


资料显示,当前,内地长租房市场正快速发展。据58安居客房产研究院监测显示,截至2018年3月,内地长租公寓品牌达1200多家,房源规模超过200万间,主要集中在北京、上海、深圳、广州等一线城市以及天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门等11个已经确定建设的国家中心城市。链家地产发布的白皮书显示,2017年全国租房需求大幅增加,一线城市增长量均在30%以上。“租购并举”“租购同权”等房地产长效机制的建立,令国家正着力推进的长租房站上新的风口,行业人士更预判这将撬动万亿级的市场。


但也有不少行业人士对长租房投入大、服务链条长、回报慢表示担忧。有专家认为,住房租赁REITs(不动产投资信托基金)的模式可以为开发商和长租公寓经营提供退出机制,以解决租赁住房投资回收周期过长的痛点。


在资本支持方面,银保监会上月下发通知允许保险私募资金参与长租房市场,一些银行也开始提供房租贷或是直接搭建长租房平台。此外, 在优质公共资源供给不足的情况下,租购同权是否能真正有效落实也有待时间检验。


张建军坦言,从背景来说,中国人的文化传统里没有房子不踏实、不安全,这个传统不是短期能改变的,应该也是支撑房价坚挺或者继续看涨很重要的因素。“我个人认为,要从战略上解决中国住房问题,应该租赁市场发挥的作用是比较有限的。如果是‘固定年期+固定月期’的方式,这在中国可以探索。”



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撰稿人   黄海琳

编辑         吴可

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